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주택을 사고팔 때 가장 많이 발생하는 분쟁 중 하나가 하자 보수에 관한 문제입니다. 특히 매수인이 입주 후 발견하는 하자에 대해 매도자가 어디까지 책임지는지, 법적으로 어떻게 보호받을 수 있는지 정확히 아는 것이 중요합니다.
✅ 하자 보수란?
하자 보수는 계약 당시 드러나지 않았던 건물의 결함이나 고장, 누수, 균열, 전기·배관 문제 등에 대해 매도자가 일정 기간 내 책임지고 수리하거나 손해를 배상하는 제도를 의미합니다.
📌 매도자의 하자 보수 책임 범위
매도자는 계약 당시 고지하지 않은 하자에 대해 책임을 집니다.
특히 다음과 같은 경우는 하자 책임 대상에 포함될 수 있습니다.
- 구조적 결함: 벽 균열, 바닥 침하, 기초 불량 등
- 설비 하자: 보일러 고장, 전기 누전, 수도 누수 등
- 누수 및 곰팡이: 천장 누수, 결로 현상, 곰팡이 등
- 불법 증축 및 미등기 부분
⏱ 하자 보수 청구 가능 기간
민법 및 판례에 따르면 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 하자보수를 청구해야 합니다. 단, 다음 조건을 만족해야 합니다.
- 하자가 중대한 경우에는 1년 이상의 장기 소송이 가능할 수도 있습니다.
- 입주 후 곧바로 확인된 경우에는 최대한 빠르게 매도자에게 서면 또는 문자로 하자 사실을 통지해야 합니다.
- 입주 전 계약서상 하자 면책 조항이 있더라도 중대한 고의·은폐가 있을 경우 책임을 피할 수 없습니다.
💰 하자 보수 비용은 누가 부담하나?
매도자는 하자가 존재하고 이를 매수인이 입증하면, 수리비 전액을 부담하거나, 경우에 따라 손해배상금으로 환산하여 지급 해야 합니다.
다만 경미한 하자나 노후로 인한 기능 저하의 경우 책임을 지지 않을 수 있습니다.
📄 하자 관련 분쟁 예방 팁
- 계약서에 특약사항 명확히 기재: “하자 발생 시 매도자가 책임진다”는 내용 명시
- 입주 전 철저한 확인: 전문가와 함께 사전 점검 추천
- 사진 및 동영상 보관: 추후 법적 분쟁 대비를 위한 증거 확보
🛠 하자보수 청구 절차 요약
- 하자 발견 즉시 사진·영상으로 기록
- 매도자에게 문자 또는 내용증명 발송
- 보수 요청 거부 시, 하자감정 후 소송 또는 조정 신청
- 소송 전, 한국소비자원 또는 대한법률구조공단 상담 가능
📌 주의해야 할 점
- 하자 발견이 늦어지면 법적 청구 기한(6개월) 초과로 권리 소멸
- 단순 미관상의 문제는 하자에 포함되지 않음
- 중개업자가 설명을 빠뜨렸다면 손해배상 공동책임 가능
📚 마무리
부동산 매매 후 하자는 시간이 지날수록 해결이 어려워지고 비용 부담이 커질 수 있습니다.
따라서 계약 전 충분한 조사와 계약서상 특약 작성, 입주 후 빠른 대응이 중요합니다.
하자보수는 단순한 민원 문제가 아니라 법적 권리입니다. 적극적으로 대응하여 피해를 최소화하시기 바랍니다.
